Fiedra Britto & Ferreira Neto Advocacia Empresarial, fundado em 1999, atua desde 2013 anos junto a players do mercado imobiliário, representando terrenistas, incorporadores e fundos de investimento. Ao longo deste período, nosso escritório adquiriu ampla experiência na estruturação de projetos, assessoria jurídica e resolução de disputas, em todas as etapas do ciclo da incorporação imobiliária. Bom conceito no mercado imobiliário - Nossa atuação tem sido prestigiada pelos nossos clientes. No ano de 2024, o escritório foi indicado mais uma vez pelos departamentos jurídicos das principais empresas do país como um dos mais admirados, em especial na região Nordeste, figurando em diretórios nacionais e internacionais como o "Análise Advocacia" (https://analise.com/), o "Legal 500" (https://www.legal500.com/) e o "Leaders League" (https://www.leadersleague.com/). Gestão sustentável e responsabilidade social – O escritório, desde a sua fundação, tem se dedicado a atender parâmetros de gestão sustentável. Programas internos implementados reduziram ao mínimo possível o uso de papel e tem contribuído para a coleta seletiva de materiais descartados. No plano de responsabilidade social, o escritório dedica horas de trabalho mensais para assessorar gratuitamente entidades sociais, acadêmicas e de estímulo ao empreendedorismo, como a Fundação Garcia D'Ávila, a Junior Achievement, o Grupo de Estudos em Direito e Negócios, o Programa de Cortes Simuladas da Faculdade Baiana de Direito e o Núcleo de Competições Internacionais da Universidade Federal da Bahia. Inovação tecnológica – Nosso escritório também tem implementado programas de inovação tecnológica. Nossos projetos visam à melhoria do ambiente de trabalho para nossa equipe, tornando mais simples as rotinas de gestão e operação, como também vão ao encontro das necessidades de nossos clientes. No ano de 2024, aprofundamos a digitalização do escritório, permitindo a adoção do home office em larga escala; o acesso remoto, e em observância à Lei Geral de Proteção de Dados, de documentos; e iniciamos os primeiros projetos com uso de inteligência artificial, especialmente para pesquisa legal, preparação de documentos e realização de due diligence imobiliária.
A equipe de 15 advogados, liderada pelos sócios Geisy Fiedra, Lara Britto, Ermiro Ferreira Neto, Camilla Galvão e Lara Rangel, presta suporte a todos os clientes da área imobiliária, desde a due diligence e aquisição de imóveis, estudos tributários de projetos imobiliários, licenciamento e regularização de empreendimentos, até o registro de incorporação e o contencioso relacionado a confrontantes, Poder Público, adquirentes, relações trabalhistas e questões tributárias.
Nosso escritório acredita que advogados são arquitetos de soluções institucionais que contemplem os interesses dos clientes, do mercado e da sociedade em geral. Peculiaridades locais, envolvendo questões ambientais, patrimônio histórico e problemas fundiários, fazem parte do cotidiano das incorporadoras. Por conta disto, as soluções necessárias devem passar pela exposição firme do ponto de vista das incorporadoras, pela defesa da aplicação da lei em atenção a tais peculiaridades, e pela cooperação para superação dos entraves existentes.
Acreditamos que, com este tipo de postura, nosso escritório contribuiu no ano de 2024 para o fortalecimento da imagem do mercado imobiliário. Ao representar nossos clientes perante o Ministério Público ou junto ao Poder Judiciário, ou ainda junto a órgãos públicos e cartório de imóveis no curso de licenciamentos ou regularizações imobiliárias, tivemos vitórias que decorreram desta opção para a abertura ao diálogo e para a construção de soluções técnicas em conjunto. Com esta visão, consideramos termos cumprido a nossa função de oferecer soluções jurídicas adequadas e defender os interesses de nossos clientes, sempre buscando, em uma perspectiva mais ampla, enaltecer a importância do mercado imobiliário para o nosso estado e nossa cidade.
Durante o ano de 2024, nosso escritório aprofundou o treinamento da equipe vinculada ao mercado imobiliário, com o objetivo de manter a melhoria contínua dos documentos preparados e das práticas judiciais em geral, baseando-se em três diretrizes: diálogo com os cartórios de imóveis - Adotamos como procedimento padrão, antes de apresentar requerimentos de maior complexidade ou pedidos de registro de incorporação, interagir com os cartórios de imóveis. Isto permite entender quais são os pontos sensíveis e o melhor modo de apresentação dos documentos e informações, buscando agilizar o exame por parte registradores. Com esta conduta, conseguimos abreviar ao longo de 2024 o tempo médio para conclusão de registros junto aos cartórios.
Estímulo ao uso de recursos visuais – Em peças forenses, estimulamos nossa equipe a valer-se de recursos visuais para apresentação dos casos e dos argumentos de nossos clientes. Em 2024, tivemos excelentes resultados a partir do uso até mesmo de recursos básicos, como tabelas, organogramas, mapas, até recursos mais complexos como imagens de diferentes períodos por meio do Google Earth para indicar invasão de áreas, e infográficos para demonstrar a evolução da cadeia de titularidade de imóveis.
Demonstração de consequências – Ao longo dos anos, identificamos que juízes e registradores não tinham visão clara sobre a consequência de seus atos. Ao longo de 2024, orientamos toda a equipe a, em peças judiciais e práticas junto ao Poder Judiciário e cartórios, destacar como atos ou omissões podem afetar o mercado imobiliário como um todo, e representar o sucesso ou o insucesso de um projeto imobiliário. Com esta conduta, tivemos sucesso ao afastar exigências que julgávamos indevidas por parte dos cartórios, e na demonstração da ausência de responsabilidade de incorporadores em demandas movidas por condomínios, após a entrega de empreendimentos.
Nosso escritório considera que as teses e práticas judiciais desenvolvidas ao longo do ano de 2024 podem ser replicadas em outros escritórios e departamentos jurídicos de incorporadoras, conforme indicado abaixo:
Ausência de interesse na produção antecipada de prova – Identificamos o uso abusivo, em alguns casos, do procedimento de produção antecipada de prova. Nestas oportunidades, condomínios e adquirentes buscaram fabricar prova de responsabilidade das incorporadoras por vícios de construção. Defendemos que, diante do esgotamento do prazo de responsabilidade da incorporadora, o procedimento sequer pode ser admitido pelo Poder Judiciário, não sendo possível a produção de prova pericial.
Registro de incorporação de condomínios multi-uso e por fases – Em 2024, tivemos a oportunidade de atuar em registros de incorporação de empreendimentos faseados e de naturezas distintas (residencial, corporativo e shopping). Defendemos a possibilidade de registro e a liberdade de estipulação da fração ideal, das quotas de rateio e do funcionamento dos centros de custo autônomos destes projetos imobiliários.
Posse e anuência de confrontante – Por fim, em 2024, o escritório foi pioneiro ao encampar o entendimento de que, em procedimentos de retificação de matrícula, é possível em posseiro, ainda que não seja o proprietário formal de uma unidade imobiliária, anuir com o memorial descritivo apresentado pelo confrontante. O uso amplo deste expediente tem o potencial de facilitar os procedimentos de retificação, considerando a grande quantidade de imóveis cuja propriedade registral não se confunde com a sua ocupação de fato.
No ano de 2024, nosso escritório abraçou a agenda da inovação, contemplando não apenas o uso de ferramentas de tecnologia, como também novos mecanismos para gestão de projetos. São exemplos desta agenda desenvolvida ao longo do ano a adoção de plataformas de monitoramento de jurisprudência e legislação que afete o mercado de incorporação, a ampliação da controladoria jurídica para gestão de dados e de riscos para os clientes, e o treinamento da equipe para adotar, nos serviços prestados no escritório, a mesma metodologia que incorporadoras adotam para acompanhamento do fluxo da incorporação imobiliária.
Estas ferramentas encontram-se alinhadas com a garantia de integridade e observância de compliance por nosso escritório, especialmente quanto ao tratamento de dados, gestão de riscos e acompanhamento de cronogramas de projetos.