Fiedra Britto & Ferreira Neto Advocacia Empresarial, fundado em agosto de 1999, tem como missão oferecer, com base em uma visão sistêmica, soluções jurídicas inovadoras e de excelência, por meio de uma equipe comprometida com padrões éticos e com a satisfação dos clientes, em um ambiente inspirador. O escritório atua há mais de 10 anos junto a players do setor imobiliário, representando terrenistas, incorporadores e fundos de investimento em todas as áreas do Direito. Ao longo deste período, nossa equipe adquiriu ampla experiência na estruturação de projetos e assessoria jurídica em todas as etapas do ciclo da incorporação imobiliária: • Aquisição do ativo imobiliário. Negociação, preparação e revisão dos documentos legais relacionados à aquisição do ativo imobiliário, como a opção de compra, a proposta vinculante, promessa de compra e venda e escritura, além de declarações e garantias relacionados ao negócio; • Constituição de veículos de investimento. Assessoria e constituição de sociedades de propósito específico, inclusive sociedades anônimas, e fundos de investimento imobiliários para aquisição de imóveis. Negociação e preparação de acordos de sócios; • Licenciamento e regularização imobiliária. Assessoria quanto à estruturação de produtos imobiliários, à luz da legislação ambiental e urbanística, além da representação dos interesses de incorporadores junto a órgãos ambientais, agências governamentais, órgãos vinculados ao patrimônio histórico, Secretaria do Patrimônio da União, Ministério Público, e outros. • Financiamento e captação de recursos. Representação dos interesses de incorporadores na negociação, preparação e revisão de documentos legais firmados com bancos, fundos de investimento e investidores em geral, além da avaliação da modelagem jurídica para a constituição de garantias em operações de financiamento e captação de recursos. • Registro de incorporação. Levantamento de informações e preparação de memorial de incorporação. Representação dos interesses de incorporadores junto a ofícios de registro de imóveis. • Acompanhamento de obras. Assessoria, negociação e preparação de contratos de empreitada, construção, e consultoria relativa a assuntos fiscais, trabalhistas e regulatórios durante o período de obras do empreendimento. • Entrega do empreendimento. Assessoria relativa às providências para entrega do empreendimento, junto a ofícios de registros de imóveis, bancos e financiadores em geral, bem como constituição do condomínio, acompanhamento de vistorias e assembleias e prestações de contas. • Contencioso e solução de controvérsias imobiliárias. Representação judicial de incorporadores em litígios imobiliários envolvendo adquirentes, vizinhos, Poder Público, Ministério Público e outros.
• Due Diligence imobiliária. Investigação e preparação de relatório de riscos relacionados ao ativo imobiliário, sua cadeia de titularidade, seus proprietários e pessoas relacionadas. Além do levantamento de informações e certidões relativas a débitos e processos judiciais ou administrativos, a atuação do escritório contempla o exame de eventuais pontos sensíveis quanto a questões fundiárias, urbanísticas ou ambientais;
Nosso escritório considera que uma sociedade de advogados não presta o simples serviço de preparar documentos e petições em nome de seus clientes. Ao longo de nossa história, incutimos a crença em toda a nossa equipe de que escritórios de advocacia são arquitetos de soluções institucionais que contemplem os interesses de nossos clientes, do mercado e da sociedade em geral.
O ano de 2023 foi especialmente importante para reforçar este nosso valor junto aos nossos clientes do setor de incorporação imobiliária. Com todos eles, temos aprendido que não é possível desenvolver e construir um empreendimento sem ir ao encontro do mercado e do interesse da cidade. Por isto, em nossa prática durante o ano, insistimos na necessidade de diálogo e busca de soluções de consenso com atores importantes, como o Poder Judiciário, o Ministério Público e órgãos licenciados em geral.
Durante o ano de 2023, identificamos que este ponto de vista é especialmente importante no mercado imobiliário da Bahia e da cidade de Salvador. Peculiaridades locais, envolvendo questões ambientais, patrimônio histórico e insuperáveis problemas fundiários, fazem parte do cotidiano das incorporadoras. Dado que tais circunstâncias aflige a todos os que lidam com o mercado, como clientes, órgãos públicos e proprietários de imóveis, as soluções necessárias devem passar pela exposição firme do ponto de vista das incorporadoras, pela defesa da aplicação da lei em atenção a tais peculiaridades, e pela cooperação para superação dos entraves existentes.
Acreditamos que, com este tipo de postura, nosso escritório contribuiu no ano de 2023 para o fortalecimento da imagem do mercado imobiliário. Ao representar nossos clientes perante o Ministério Público ou junto ao Poder Judiciário, por exemplo, tivemos vitórias que decorreram desta opção para a abertura ao diálogo, de que resultou, por outro lado, também em uma maior abertura dos atores institucionais para compreender os pontos de vista das incorporadoras imobiliárias. Com esta visão, consideramos termos cumprido a nossa função de oferecer soluções jurídicas adequadas e defender os interesses de nossos clientes, sempre buscando, em uma perspectiva mais ampla, enaltecer a importância do mercado imobiliário para o nosso estado e nossa cidade.
Durante o ano de 2023, nosso escritório aprofundou o treinamento da equipe vinculada ao mercado imobiliário, com o objetivo de manter a melhoria contínua dos documentos preparados e das práticas judiciais em geral, baseando-se em três diretrizes:
• Objetivo das peças e práticas judiciais. Tornou-se usual no mercado jurídico desconsiderar o objetivo principal de contratos e petições: formalizar a vontade das partes e postular um determinado direito do cliente. Peças e práticas judiciais devem refletir a postura dos clientes, e não necessariamente dos seus advogados. Daí a necessidade de alinhamento permanente entre o que pretendem os nossos clientes e como isto deve estar claro nos documentos produzidos pelo escritório.
• Clareza e eficiência das peças e práticas judiciais. No treinamento ao longo de 2023, desenvolvemos um programa de dupla ou tripla revisão de contratos e peças judiciais em geral, com o objetivo de envolver mais pessoas da equipe, além de garantir clareza e eficiência dos documentos produzidos no escritório.
• Domínio de normas internas e práticas de órgãos públicos. Por fim, o ano de 2023 também foi marcado pela nossa iniciativa de buscar dominar normas internas e de uso comum por cartórios de registro de imóveis, tabelionatos, agências reguladoras em geral e pelo próprio Poder Judiciário. Ter acesso a tais regulamentos nos permitiu argumentar com mais clareza, com base em normas dos próprios órgãos públicos, o que contribuiu para tornar a representação dos nossos clientes mais eficiente.
Nosso escritório considera que as práticas judiciais desenvolvidas ao longo do ano de 2023 podem ser replicadas em outros escritórios e departamentos jurídicos de incorporadoras. As diretrizes que serviram de base para o treinamento de nossa equipe de atendimento ao mercado imobiliário poderão garantir um alinhamento mais claro entre os setores jurídico, financeiro e de engenharia, conforme indicado abaixo:
• Objetivo das peças e práticas judiciais. Para não perder de vista o objetivo das práticas judiciais, advogados de incorporadoras deverão manter estrito diálogo com os setores financeiro e de engenharia, buscando refletir estes pontos de vista nos documentos e contratos produzidos.
• Clareza e eficiência das peças e práticas judiciais. Com o objetivo de garantir clareza, advogados de incorporadoras terão como benefício a possibilidade de se fazerem entender pelos setores financeiro e de engenharia, viabilizando maior diálogo e melhores soluções jurídicas.
• Domínio de normas internas e práticas de órgãos públicos. Por fim, o domínio de normas internas também pode ser replicado para contemplar normas de engenharia e de contabilidade. Acreditamos que o domínio destas ferramentas, além de reforçar o diálogo do setor jurídico com outros setores de uma incorporadora imobiliária, viabiliza uma representação mais eficiente por parte dos advogados.
Do ponto de vista das teses jurídicas desenvolvidas no ano de 2023, destacamos nossa atuação judicial e extrajudicial em defesa de incorporadoras, em três temas: captação de investimentos para projetos imobiliários; a aplicação da Lei n. 14.382/2022, que buscou simplificar a obtenção do registro de incorporação; e a interpretação do prazo de garantia das obras, em vista da ausência de manutenção por parte do condomínio. Nosso escritório acredita que as teses podem ser replicadas, ampliando a segurança jurídica para o setor.
No ano de 2023, nosso escritório abraçou a agenda da inovação, contemplando não apenas o uso de ferramentas de tecnologia, como também novos mecanismos para gestão de projetos.
São exemplos desta agenda desenvolvida ao longo do ano a adoção de plataformas de monitoramento de jurisprudência e legislação que afete o mercado de incorporação, a ampliação da controladoria jurídica para gestão de dados e de riscos para os clientes, e o treinamento da equipe para adotar, nos serviços prestados no escritório, a mesma metodologia que incorporadoras adotam para acompanhamento do fluxo da incorporação imobiliária.
Estas ferramentas encontram-se alinhadas com a garantia de integridade e observância de compliance por nosso escritório, especialmente quanto ao tratamento de dados, gestão de riscos e acompanhamento de cronogramas de projetos.